Centre

National de l'Expertise

Les méthodes d'expertise

Quatre grands types de Méthode :

A. la méthode « sol et construction » :

Elle consiste à déterminer la valeur du terrain sur le même secteur, augmentée du coût de la construction à l’identique, diminué de la vétusté du bien.

B. Les méthodes comparatives :

Elle consiste à déterminer la valeur d'un bien en analysant le prix de vente des autres biens dits "références" ou "points de comparaison". Ces autres biens sont aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, et de situation, au bien à expertiser.

Ces méthodes consistent à obtenir un maximum de références cohérentes avec le bien à expertiser.

La méthode par régression statistique :
Elle compare les données d’un panel de valeurs immobilières et les corrige de tous éléments faisant varier la valeur des biens.

La méthode comparative Hédoniste :
Cette méthode est fondée sur les prix du m² les plus élevés (soit le prix de l’immobilier neuf), réduits par cinq critères principaux : le standing de l’immeuble (bas-moyen-haut de gamme), l’étage (ascenseur, exposition, vue), la superficie du logement, la distribution des pièces, son état, sa position géographique.

C. L'estimation par capitalisation du revenu :

Elle consiste à déterminer la valeur du bien en fonction des loyers générés par la location ou qu’elle pourrait percevoir si le bien était libre. Le lien entre ces loyers et la valeur vénale est le taux de capitalisation. Ce taux mesure les critères d’emplacement de qualité de construction et de fluidité du marché.

D. La méthode par actualisation des Cash Flows :

Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir de flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée. Elle est peu utilisée car très complexe et délicate du fait qu’elle peut s’avérer dans le future peu représentative.

La procédure de l’expertise :

L’expert immobilier effectue en premier lieu la visite du bien à expertiser et étudie le dossier par l’examen poussé des documents d’information dont il dispose.

Il analyse alors le bien, les références du marché et effectuent scrupuleusement les vérifications nécessaires (cadastres, origines, etc.).

La valeur du bien est ensuite déterminée grâce aux diverses méthodes énoncées précédemment.

Un rapport d’expertise est alors établi grâce aux conclusions faites. Il s’agit d’un document écrit, daté et signé par l’expert. Il est non contestable.

La coopération client/expert est indispensable, sans quoi l’expert ne pourrait, malgré sa volonté, constitué un dossier d’expertise correct. Le client doit donc fournir tous documents utiles si celui-ci les lui demande.

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